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　　【地产-招商蛇口(001979)】陈立：业绩同比下滑，积极补充土储

　　【地产】陈立：6月份房价环比总体趋稳，同比略降

　　【银行-苏州银行(002966)】戴志锋：业绩逐季向上、同比高增25%，资产质量优中更优

　　【美妆-贝泰妮(300957)】邓欣：高端抗衰新品牌官网上线

　　【通信-天孚通信(300394)】陈宁玉：业绩符合预期，新品有望持续放量

　　【通信-中天科技(600522)】陈宁玉：海缆斩获国内外大订单，储能业务打开新空间

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　　【地产-招商蛇口(001979)】陈立：业绩同比下滑，积极补充土储

　　毛利率及投资收益下降，拖累利润下行

　　公司发布2022年上半年业绩预告，上半年预计实现归母净利润15-21亿，同比下降50.60%-64.71%；预计实现扣非后净利润12-18亿元，同比下降35.81%-57.21%；每股收益0.11-0.19元/股。

　　公司竣工交付并结转的面积同比增长，但利润下滑主要受以下因素影响：(1)市场景气度下行，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。(2)公司转让子公司产生投资收益同比减少。去年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.58亿元。

　　销售表现优于百强，行业排名提升

　　根据公司经营快报，6月单月公司实现签约销售金额412.75亿(YoY-6.89%)，签约销售面积155.60万㎡(YoY-18.39%)，销售均价26526元/㎡(YoY+14.09%)。

　　2022年上半年，公司合计实现签约金额1188.27亿(YoY-32.86%)，签约面积487.51万㎡(YoY-36.71%)，销售均价24374元/㎡(YoY+6.08%)。据克而瑞统计，上半年百强房企全口径销售额同比下降51%，公司表现由于百强平均水平，带动行业销售排名较2021年提升1名至第6名。

　　积极补充优质土储，区域深耕优势加固

　　公司积极补充优质土储，新增货值位列克而瑞排行榜第8.经测算，公司上半年新获取27宗土地，合计新增计容建筑面积419.89万㎡(YoY-52.5%)；拿地金额646.37亿，占上半年销售额的54.4%；拿地平均楼面价为15394元/㎡。

　　从拿地结构来看，公司上半年新增拿地主要位于北京、上海等一线城市及深耕的长三角地区；此外，4月5日，公司公告与长城资产及佳兆业签署了《战略合作协议》，以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础进行合作，公司区域发展优势进一步得到巩固。

　　三道红线稳居绿档，融资渠道通畅

　　公司三条红线稳居绿档，Wind口径下，截至2022年一季度，公司剔预后资产负债率为60.8%、净负债率为36.8%、现金短债比2.1倍。

　　上半年，中诚信评定公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。受益于安全的财务结构及良好的信用评级，公司融资渠道通畅，上半年发行多期超短融、公司债券及中期票据，体现了头部央企的融资优势。

　　盈利预测与投资建议

　　公司作为头部央企，融资优势显著，在行业下行阶段积极补充优质土储，未来推盘供货能力较强，销售市占率有望持续提升。我们维持对公司的盈利预测，预计公司2022至2024年，公司实现营业收入1780亿、1923亿、2047亿，同比增长11%、8%及6%，实现归母净利润108亿、113亿及120亿，同比增长4%、5%及6%。

　　风险提示事件：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。

　　【地产】陈立：6月份房价环比总体趋稳，同比略降

　　事件：7月15日，国家统计局发布《2022年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》公告。

　　新房房价表现好于二手房，城市分化加剧

　　环比看，6月全国70大中城市新房和二手房价格环比上涨城市分别有31个和21个，比上月均增加6个。其中一线城市新房价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手房价格环比由上月持平转为上涨0.1%。二线城市新房价格环比由上月下降转为上涨0.1%；二手房价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手房价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

　　同比看，6月全国70大中城市新房和二手房价格同比上涨城市分别有21个和12个，比上月分别减少2个和1个。分城市能级看，新房与二手房表现呈现出一线城市涨幅放缓，二线城市由涨转降，三线城市降幅扩大的趋势。

　　单月销售环比继续改善，但长期持续复苏承压

　　15日，统计局公布 2022 年上半年行业数据，前 6 个月房地产开发投资同比下降 5.4%；商品房销售面积和销售额分别同比下降 22.2%和 28.9%。房地产 6 月单月数据整体呈现环比加速改善趋势，单月销售额及销售面积环比高增，带动到位资金中其他资金环比增速提高，并拉动单月新开工和单月开发投资环比增长；但由于 1-4 月基数较低，尽管 5、6 月环比改善，上半年累计投资降幅持续扩大，中长期复苏压力仍存。

　　“稳”字仍是行业发展的趋向与目标，政策加力值得期待

　　上周，三门峡、荆门等地放松认房认贷标准；忻州、秦皇岛、江山、荆门等地下调首付比例；石家庄、荆门提出货币化安置政策；西安、沧州宣布强化商品房预售资金监管。我们看到政策端继续发力，背后反映的仍是针对房地产行业当前下行趋势，地方采取的一系列引导措施，让行业恢复到正轨。考虑到6月房地产数据难言明显改善，预计政策端宽松的趋势会延续。

　　投资建议：6月房价数据整体表现出新房强于二手房，城市间分化加剧的趋势。我们认为当前行业销售虽已触底回升，但拿地开工少，传导到施工加速下滑，房地产开发投资滞后下行仍未结束，宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。新增供货能力较强的龙头央国企，及经营稳健的优质民企优势将进一步扩大。持续关注三条主线：1)受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥；2)中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科 A、绿城中国；3)高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。

　　风险提示：融资环境收紧超预期；疫情持续冲击房地产销售；土地市场出让规则变化；房地产销售政策变化；地产调控政策变化；引用数据滞后或不及时。

　　【银行-苏州银行(002966)】戴志锋：业绩逐季向上、同比高增25%，资产质量优中更优

　　快报综述：1、苏州银行营收稳健上行、营业利润提升近10个百分点至26.7%的高位；净利润自20年底以来保持逐季向上，1H22实现同比25.1%高增；单季营收和净利润增速也呈现加速向上趋势。2、区域经济支撑旺盛融资需求，客户基础良好，资负端增速维持高位。贷款净额同比增15.5%， 2季度贷款单季净增87.4亿，高于21年同期；公司21年全年贷款净增156.4亿，22年上半年净增242亿。总存款同比增16%，季度单季新增99亿，上半年存款新增332亿，接近2021全年346的存款增量。3、资产质量在优异情况下继续环比大幅改善：不良率环比下行9bp至0.90%，拨备基础继续夯实。不良率已经下行至2013年来的低位。公司对不良贷款的认定要优于同业平均，2021年逾期90天以上贷款占比不良贷款比例在65%、逾期贷款占比不良贷款的比例在75%。公司拨备覆盖率505%，环比提升41.3%。

　　投资建议：公司深耕苏州，事业部构架独具特色。依托市民卡主办行资格打造完善的惠民体系，获得稳定的零售客群，零售战略继续深化。中间业务展现良好的发展势头，代客理财等业务收入增速较快。资产质量保持优异，不良率稳步下降，未来资产质量压力减弱，安全边际高。未来转型值得关注，建议保持跟踪。

　　注：根据公司H1业绩快报，我们微调盈利预测。预计2022E、2023E营收分别为117.3亿、136.6亿(前值117.3亿、136.6亿)，净利润分别为38.8亿、46.3亿(前值37.4亿、44.0亿)。

　　风险提示：宏观经济面临下行压力，银行业绩经营不及预期。

　　【美妆-贝泰妮(300957)】邓欣：高端抗衰新品牌官网上线

　　事件：贝泰妮聚焦抗衰的高端新品牌“AOXMED瑷科缦”官网上线。AOXMED专注皮肤抗衰老研发，能有效延缓老化进程，维持并延长年轻状态，品牌秉承独特的3R护肤理念 (修护REPAIR、新生REJUVE、维持RETAIN)，将功效护肤产品与专业美容项目相整合，致力于打造卓效安全的专业美容方案与致臻护肤体验。新品牌预计先通过线下医美机构培育营销，成熟后参考薇诺娜及子品牌baby实现线上放量。

　　突破性全层抗衰科技——美雅安缇 MLYAAT-1002

　　公司深入研究皮肤衰老机理与分子机制，研发出AOXMED品牌核心成分美雅安缇 MLYAAT-1002全层抗衰精萃。①主要成分：包含冬虫夏草提取物、丹参根提取物、千日菊提取物、桑根提取物、牡丹根皮提取物、麦角硫因、β-丙氨酰羟脯氨酰二氨基丁酸苄胺、棕榈酰六肽-12等。②核心作用：可突破性纵贯作用于表皮、真皮、肌肉三大层面，减少肌肉收缩，缓减表情纹，同时长期持续性内源抗老，帮助促进真皮胶原蛋白生成，清除自由基，并有效修护表皮屏障。

　　产品细分三大系列，囊括护肤及饮品

　　据官网显示，公司品牌主要分为专妍、美妍、萃妍三大系列。其中(1)专妍系列为护肤品类，包含8款sku，主要包括①REJUVE赋活系列，当前包含3款精华、1款面霜及1款面膜，成分除了美雅安缇MLYAAT-1002外，还包含多种多肽、胶原、植物精萃、植物甾醇类，神经酰胺、胆甾醇及多种修护抗老成分等，主要适用于美容项目后及有抗衰需求的皮肤。②REPAIR修护系列，当前包含精华、喷雾及洁面泡沫，成分除了美雅安缇MLYAAT-1002外，还包含紫球藻、丹参根等多种植物精萃、适用于敏感肌。(2)萃妍系列为饮品品类，当前上线茯苓γ-氨基丁酸饮品及刺梨石榴饮品2款sku.(3)美妍系列产品即将上线。

　　投资建议：公司作为功能护肤龙头，药企出身带来高壁垒的专业研发、渠道及营销资源，主品牌功效&单品持续创新，行业天花板尚远，子品牌baby开始放量，抗衰新品牌AOXMED推出拓展公司业务边界并拉升产品价格带，看好未来作为功能护肤集团的发展前景。

　　风险提示：市场空间不及预期、产品审批及推进进展不及预期、行业竞争加剧

　　【通信-天孚通信(300394)】陈宁玉：业绩符合预期，新品有望持续放量

　　公告摘要：公司发布2022年半年度业绩快报，上半年公司实现营业总收入5.77亿元，同比增长17.92%，实现归属于上市公司股东的净利润1.74亿元，同比增长26.08%；实现扣除非经常性损益后的归属于上市公司股东的净利润1.55亿元，同比增长22.17%。EPS为0.44元。

　　业绩符合预期，季度环比向上。上半年公司克服疫情困难，统筹安排物流与生产，确保订单的及时交付，整体实现营收和净利润的双增长。分季度看，公司Q1和Q2分别实现营收2.83亿元/2.94亿元，归母净利润分别为0.83亿元/0.91亿元，Q2营收同比增长19.5%，环比增长3.8%，归母净利润同比增长33.82%，环比增长9.6%，单季度净利率环比持续回暖。公司季度业绩实现阶梯式增长，2019年初公司单季度营收1亿出头，净利润约3000-4000万左右，当前已达到单季度营收接近3亿元，净利润接近1亿元的规模，公司先后外延并购了天孚精密、北极光电等优质资产，同时内部开发光引擎、激光雷达配套等新产品线，彰显了公司以技术为本的稳健经营策略。上半年，受益于全球数据中心建设对光器件产品需求的稳定增长，公司各条细分产品线需求旺盛。光引擎项目进入量产阶段，下半年有望保持高增长。此外，公司外销以美元为主，美元升值对公司营收和利润产生正向影响。

　　数通市场需求强劲，产能全球化布局。北美云厂商季度资本开支向上，2022Q1亚马逊、谷歌、微软和Meta(FB)合计资本开支343.09亿美元，同比增长29.52%，环比增长0.6%。数通市场对光器件需求持续增长，我们预计全球数据中心规模建设带动400G/200G等高速光模块持续放量。公司产品外销比重大，为应对海外市场需求，先后在日本、美国等地设立分子公司，同时拟在新加坡成立海外销售总部，形成立体化分工协作的全球销售技术支持网络，提升大客户的本地服务能力和相应速度，并计划在东南亚设立生产基地，提升全球市场核心竞争力。国内江西高安生产基地为公司产能增长提供重要保障，其中北极光电多条产线将从深圳向江西转产，扩充玻璃冷加工、WDM无源器件产能，光引擎二期也有望在此扩产。江西相比沿海地区，生产和经营成本优势突出，将有效缓解公司生产的成本端压力，提升综合毛利率水平，有望加强生产环节的规范化和标准化的统一管理。

　　光引擎已进入放量阶段，长期关注激光雷达进展。高速光引擎和激光雷达项目是公司两个长期增长点，其中光引擎于2021Q3进入批量交付，将主要用于400G/800G及更高速率的数通光模块，高速光引擎的量产帮助公司在业务上实现了纵向延伸整合，提升公司在光模块内部的单位价值量，在技术上符合发展趋势，提升公司长期竞争力。激光雷达市场前景广阔，根据Frost&Sullivan预测，全球高级驾驶辅助系统领域激光雷达市场规模将由2019年的1.2亿美元增至2025年的46.1亿美元，复合增长率83.7%，目前全球已有超过20台发布/量产的车型确定搭载激光雷达，车载激光雷达市场处于规模量产前期。公司依托现有成熟的光器件研发平台，利用团队在基础材提供定制化光器件产品，并已成立了专门的销售团队和项目组持续跟进，公司已具备快速规模上量的交付能力，为长期业绩增长提供保障。

　　投资建议：公司是国内光器件一体化平台制龙头服务商，通过内生外延不断扩展自身产品线，随着下游数据中心高端光模块需求释放，公司无源业务增长强劲，光引擎已进入批量交付状态，有源业务蓄势待发。新业务激光雷达和医疗检测进展较好，有望打造公司第二增长点。

　　风险提示：数通市场需求不及预期；新产线投产不及预期；激光雷达业务进展进不及预期。

　　【通信-中天科技(600522)】陈宁玉：海缆斩获国内外大订单，储能业务打开新空间

　　公司摘要： 公司控股子公司中天科技海缆和中天海洋工程中标情况：1、海风电项目：山东能源渤中海上风电A场址工程(装机501MW，离岸约20km)，220kV海缆及附件；国华渤中I场址海上风电项目(装机501.5MW，离岸约19-29公里)，35kV海缆设备及其附件；越南新富东1区海上风电项目(装机100MW，离岸约10公里)，35kV海底光电复合缆；山东莱州海上风电与海洋牧场融合发展研究试验风电工程(装机304MW，离岸约12km)，海上设备采购及施工，合计中标金额约21.14亿元。2、海上油气项目：恩平油田群总包工程项目，26kV/35kV海缆及附件；达尔马天然气开发项目，6.6kV海缆、海光缆及附件；乌姆沙伊夫油田长期发展计划-第一阶段，6.6kV和11kV海缆及附件，合计中标金额约1.65亿元。

　　中标约23亿国内外大订单，海缆业务持续高增长。海风电高景气，海缆订单进入密集释放期，此次公司合计中标22.79亿订单，其中山东能源渤中A项目和国华渤中I项目预计年内实现交付，为公司业绩增长打下坚实基础。公司以创新助力海上风电平价开发时代，为国内外海上油气生产平台提供关键性电力传输，本次中标有利于进一步提升和巩固公司在国内外海洋系列产品市场的品牌影响力和市场占有率。中标项目以山东区域为主，山东省政府发布的《能源保障网建设行动计划》提升了海风电建设目标，指出到2025年开工12GW，建成8GW，成为十四五海风电重要的装机省份，公司产能的区位优势明显。另外还包括越南海风电、达尔马天然气开发项目、乌姆沙伊夫油田，印证了公司海外业务布局和竞争力。公司持续深耕海底光缆、海底电缆、海底光电复合缆及海缆施工船机等海洋装备，现已具备海缆-海底观测、勘探-海缆敷设-风机施工于一体的海洋系统工程总集成能力，致力于成为全球领先的能源信息互联系统解决方案服务商。

　　中标储能大订单，新能源业务开启新的增长曲线。近期公司公告中标储能项目合计13.6亿，其中中广核2022年度磷酸铁锂电池储能系统框架采购-第二标段的中标金额约8.16亿元、蒙古国80MW/200MWh大型储能项目设计、供货、施工、调试和2年运维项目的中标金额约5.42亿元。中天科技股份于2013年开始大型储能产品布局，产品覆盖电网发、输、配、用等全环节，是最早一批电网侧储能产品在国内电网端以全功能纳入电网省级规模电力调控范围的储能系统生产集成商之一。公司以大型储能系统为核心，发力电网侧、用户侧及电源侧储能应用，形成了含电池正负极材料、结构件、铜箔、锂电池、BMS、PCS、EMS、变压器、开关柜、储能集装箱等核心部件的完整储能产业链。实现电网侧储能电站所需设备内部自主配套率95%以上，用户侧储能电站所需设备内部自主配套率99%以上。中标大订单将助力新能源场站+储能的项目建设，带动公司大型储能实施方案“走出去”，有利于进一步提升和巩固公司在储能领域的品牌影响力和市场占有率。

　　浙江推出海上风电补贴，海缆业务有望保持高景气。年初以来，国内海上风电项目加速推进，海缆需求快速增加。国补退出后，广东、山东和浙江等省份推出地方补贴，此外技术进步和设备下降带动海风电逐步进入平价阶段。目前，福建、广东、浙江、广西、山东等沿海省份“十四五”海上风电发展规划相继出炉，各沿海省份海上风电开发目标已超过了50GW.年初至今，广东阳江青洲、揭阳神泉，山东半岛南V、渤中，浙江台州1号、象山涂茨，江苏射阳等海上风电场逐步开启海缆招标，中标价格持续坚挺。6月份以来，福建省1GW和广西自治区2.7GW海上风场相继启动竞配，后续将逐步开启海缆招标。公司是国内海缆领域龙头，投产和规划生产基地包括江苏南通、盐城大丰、山东东营以及广东汕头陆丰，积极拥抱国内海上风电需求增长，提升整体竞争能力。此外，公司对海工船进行升级改造，用于满足江苏、浙江、山东等地10MW及以下的海上风机施工能力，与风电领域龙头企业合资成立海洋工程公司，快速提升打桩、吊装、运维等综合能力。

　　投资建议：中天科技是国内光电缆巨头，海缆与光纤光缆业务均处于国内领先地位。公司已经形成光通信+海洋+电力传输+新能源四大业务主线，海洋与新能源业务进入高成长期，光纤光缆景气回升。

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